집을 살 때 등기부등본, 언제 무엇을 확인해야 할까?

매매계약을 앞두고 등기부등본을 한 번 확인하는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 계약 뒤 잔금일까지 새 권리가 설정되거나 기존 대출이 정리되지 않을 수 있어, 확인 시점과 계약서의 처리 조건을 함께 살펴야 합니다.

계약 전에는 소유자와 권리관계를 확인

등기사항전부증명서의 갑구에서는 현재 소유자가 매도인과 일치하는지, 가압류·가처분·가등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 등기가 있는지 봅니다. 을구에서는 근저당권 등 담보권의 설정 여부와 채권최고액을 확인합니다. 채권최고액은 실제 대출 잔액과 같다고 단정할 수 없으므로, 대출 상환과 말소에 필요한 금액·절차는 금융기관을 통해 확인해야 합니다. 공동소유라면 계약과 이전에 필요한 당사자도 확인합니다.

잔금 직전에도 다시 확인

계약일 이후 권리관계가 바뀔 수 있으므로 잔금 지급 전 최신 등기부를 다시 발급해 확인하는 편이 안전합니다. 근저당권을 잔금으로 갚고 말소하기로 했다면, 매도인의 상환과 말소 신청이 잔금 지급과 어떻게 맞물리는지 계약서에 구체적으로 정합니다. 말소 확인 없이 잔금을 전부 지급하지 않도록 지급 순서와 필요한 서류를 미리 조율하세요. 등기부만으로 건축물의 실제 상태나 위반건축물 여부까지 확인되는 것은 아니므로 건축물대장도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

자주 묻는 질문

등기부에 근저당권이 있으면 계약하면 안 되나요?

그 자체로 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 잔금으로 상환·말소할 경우 금액과 이행 순서, 말소에 필요한 서류를 확인하고 계약서에 처리 방법을 명확히 적어야 합니다.

인터넷 등기부등본은 언제 발급해야 하나요?

계약 전 권리관계를 확인하고, 잔금 지급 직전에도 최신 내용을 확인하세요. 발급 시점 이후의 변동 가능성까지 고려해 지급 절차를 정하는 것이 중요합니다.